最新未来五年房地产形势

房地产好时机已过房地产好时代的确是过去了，这个不需要怀疑。但是并不是说，房地产就死亡了，这个不会，毕竟在国际上还历史上，房地产都是很大的行业。

这次房地产的盛宴，是有它自己的原因。

1，改革开放，中国快速推进城镇化进程，我们从30%的城镇人口，变成60%的城镇人口，这些进城的人口当然要在城市里买房子了。我们的城镇化进程，大概需要50年左右，从80年代中期开始，到现在已经有30多年快40年了，后面的盛宴不是马上结束，但已经进入尾声。

2，全球来看，这次也是全球房地产景气周期。全球房地产热主要是二战以后开始的，尤其是美国牵头，从上世纪60年代开始，到80年代再推动，一步步走向泡沫。但是美国现在房地产已经回到正常状态。

不过从需求上看，也是正常的，二战有大量的破坏，对建筑需求旺盛，而战后经济恢复很好，又提供了投资需求，到2000年的时候又开始有金融泡沫。我们房地产只是赶上了尾巴，但从全亚洲来看，也是对的。经济最先起步的是日本，然后是韩国、香港、台湾、新加坡，然后才是大陆，正好房地产热也是这个次序。

3，从宏观经济周期看，房地产周期，总体来说与康波周期（50~60多年左右的周期）协调，一般房地产热发生在康波周期的中后段。这次全球经济周期看，应该是从二战后开始的，标志是计算机时代来临。结束标志是2008年金融危机。然后就是一场康波的收尾了，也是新康波的启动时期。也就是说，我们现在在两次康波之间。

从上面三个方面看，房地产也是有大起大落的变化，而当下刚好是一波大涨后的回落初期。所以，我们说，房地产好时代结束，下一次好时代，也许要等很多年。

这个就是像狂欢活动，要准备大量美食，需要很多的厨师、或者厨师帮手，总之活儿很多，挺忙的。但是狂欢活动结束，就不需要那么多厨师了，帮手更不需要了。当然，厨师也不是全都不要，但留下一两个就可以了，因为再做的饭是家常的了。

当下是政策打压期我们房地产预警，是从2007年就开始了，但因为经济危机，而一直没有真正下重手。现在，我们已经知道房地产对经济的拖累，尽管曾经是经济推动力量。从我国的风险来看，金融风险，经济发展风险，社会矛盾风险等，房地产都在其中占相当大的比重。

2011、2012年就开始调控，但2016年开始又因为需要去库存、降低债务风险，防止美国薅羊毛，又放开房地产。2017年房价大涨，给了很多百姓错误的信号，好像无论政府怎么调控，房子都会涨。其实，我们是因为担心外部力量利用我们的金融困局薅羊毛，紧急降杠杆，债务风险已经优先于房地产风险了。

2018年以后，美国改用贸易战，结果是它限制中国，也等于限制了它自己。

当下，我们是房地产的政策打压期，而且因为以前打压做的不够，现在是更着急，更坚决。降准是定向的，降息是不降长期的，贷款是只面向新房子的，这些都是为了限制房地产反弹。我们投资房地产，总是要有一天卖出的，而二手房很难卖，那么谁今天还买房子呢？

接下来是兼并时代前面说了，狂欢节过后，厨师还是要的，但不需要那么多了。所以，房地产今后会进入兼并时代。那些没有实力的地产商，还有很多制造类企业分出来的地产子公司，都会逐渐减少，我们以后的房地产公司会快速降低到1000家以内，最后也许全国就200家左右。招保万金这样的企业，一定是最后的赢家。

对于中国来说，200多家公司还不够吗？看看其他行业，比如海运业、汽车行业、基础化工等，主要企业能有多少家？

以后是少数大公司时代，会有更多的房产产品和服务当房地产兼并时代走向尾声以后，房地产公司会有很多更好更优质的产品和服务。他们可能不会象现在这样，简单卖房子，甚至还是毛坯房。

比如，不仅有精装修，而且，会有很多定制的可能。而这以前只是别墅才有。

除了一般住房，他们也可能提供各种长租公寓。长租公寓正好符合劳动力流动的趋势，也顺应了年轻人的生活更加省事的需要。长租公寓可能会是房地产公司资金变现主力。

养老产业，如果没有地产参与是不容易的，而当下没有合适的养老地产。

互联网时代，也许不需要大体量的厂房，大面积的办公，那么作为商业建筑也会有新的形式，可能与今天的写字楼不一样。没有墙壁的公司，也许会需要咖啡馆那样的场所，临时开会碰头用。