养老地产现状分析 (养老地产现状分析报告)

1. 养老地产销售模式分析

老年公寓是可以出售的，所有权人有权行使自己的权利，对公寓进行使用，收益，买卖，处分，你当然可以买卖您的不动产。

简单解释“养老房产”的含义，那可以将它解释成“机构养老”和“居家养老” 的结合体，将两者进行了最优组合，从而衍生了养老地产这一养老模式。任何一种单一的养老模式都有其两面性，机构养老的服务虽然专业，但对一些恋家的老年人来说，满足不了他们对情感寄托的需求;居家养老对老年人的情感把控较好，但存在服务不专业的现象。所以才有了养老房产的出现，将两者的优点结合起来

2. 养老地产营销

会员制可以把人都圈起来，持续稳定顾客流，劣势，需要不断维护客户，成本比较高

3. 养老地产营销模式

养老地产项目开发是系统工程，环节多且复杂，不可预见因素能够左右项目的成功。对此应做好充足的前期准备工作，规避风险。这里首先对养老地产开发环节进行分类，对重点环节加以分析（有些步骤根据项目的实际情况应该穿***行，根据项目可利用资源情况而定）。养老地产项目开发过程中几个重要的环节：

1、前期工作：公司注册、项目可研（包括市场分析、经济分析等）、制定开发计划、土地取得（是否有拆迁、补偿视情况而定）、项目定位、设计收资、设计（包括概念设计、方案设计、扩初设计、施工图设计、景观设计、智能化设计、机电消防设计等）、三通一平（七通一平）、融资准备等。

2、建设阶段：规划、方案报批报建（含水务、环评、水保等）；施工、建材、劳务、监理、质监、机电设备招投标；编制建设施工计划；地基处理、基础施工、±0以上施工、管网施工、环境施工等。

3、营销阶段：营销策划、前期预热、宣传推广、销售组织、销售（该环节复杂且重要，对销售过程中的事件营销、销控、销售策略、价格调整、热点延续都有较高的要求。）、销售服务（包括按揭办理、产权办理等）、品牌建立（项目与企业双品牌）。

4. 养老地产客户群分析

养老机构的目标人群是70岁以上的，没有子女的，或者是子女在外地工作的，以及子女在国外工作的，还有不能在老人身边照顾老人的，这些没有子女照顾的老年人，70岁以后，独立生活能力已经很差了，就只好到养老院去，养老机构的目标人群还有一部分，是失能老人。

5. 养老地产现状分析

养老产业未来潜力肯定巨大，以后会有越来越多的老年人，选择去养老社区养老。从发达国家的养老方式的历史变化也是可以看到中国的未来的。我和我的一些同学，虽然也才三十岁左右，但有时候讨论起养老问题，也倾向于以后去养老社区结伴养老。

但养老产业中最赚钱的部分主要还是中高端养老产业。赚钱得赚有钱人的钱。可是有钱人对环境，对服务的要求非常高。然而想要建一个基础设施和服务不错的养老社区，那投资规模会很大。也只有像一些大的财团才有实力搞这些，比如保险公司，地产公司等，他们手里又有钱，又有客户资源。做中高端养老产业得天独厚。北京这边就已经有不少保险公司或大地产公司搞的高端养老社区。去那里养老，没个几百万身价肯定是不行的。我就认识好几个在去高端养老社区养老的老年人。他们的体验还不错。

所以普通个人或中小民营企业显然没这样的财力和资源去做的。做低端养老社区，也就挣个辛苦钱，能盈利都不错了。住进来的老年人，住着住着没钱给你了，怎么办？对于善良的人来说，做着做着可能就变成慈善了哈

6. 养老地产营销策略分析

　　养老营销应该在筹建前和筹建中应该就开始了，等到开始运营后再营销就晚了，最有效和成功率最高的还是口碑，在住老人和家属的介绍是最有效果的。筹建中可以搞个样板间和老年活动中心来吸引老人，筹建前定位营销,筹建中实体营销，筹建后体验营销，运营中口碑营销。不要搞地推，要搞公益活动，不要像买房子那样烂发传单和广告，养老机构是福利性企业，要充分体现福利性。最有效果的还是口碑，实事求是，实践是检验真理的唯一标准，老人亲自体验，子女亲自现场考察。

观点二

　　养老营销，对各个机构的入住率有相当大的关系！一个养老机构，营销做好了，对入住率也有很大的提升！前期宣传相当重要，在筹办前，把机构准确定位好，把前期的宣传做到位。把机构的前期营销宣传放到社区居委，广场，公园，超市以及电视，报纸等各个地方去，让大家知道已经有这样一家养老机构了！口碑与广告同行，是入住率提升的法宝！每年的节假日是宣传的最佳时间，通过一系列的活动讲座宣传，营销措施到位，将会给机构带来不一样的效果

7. 养老地产销售模式分析方法

我是做养老机构和家庭适老化服务的，经常为一些大中小型养老院做改造升级，养老辅具配备，其中就有许多是新开的养老院配备设备产品，我们会经常聊一聊，所以得到了一些他们的信息。如果你是养老产业或者想做养老产业的，欢迎加我微信交流。

一、资金

具体资金这个不好说的，是和你所在的城市以及养老院规模和养老院定位有关，资金不是最关键的方面。

资金这个分为一线城市和二三线城市，具体前期资金包括场地费、装修费、设备费、人员费、杂七杂八手续办理的费用。

装修费和设备费，我们做的一个养老院从5万到四百万不等，波动很大。因为和定位以及设备关。

二、政策

政府政策分为中央政策和地方政策，中央政策是鼓励民间资本进入养老产业的，但是中央并没有出台具体的补助政策，而是把具体的补助政策落实到了地方。

现在许多南方发达些的城市以及发布了相应的床位补助政策，之前有个深圳的朋友在我这里做改造同时拿了老人辅具，就提到了他们地方一张床位补贴数千元。

但是在北方，许多城市没有颁布比较具体有效的补助政策，也就是只在精神层面上鼓励鼓励。而有些城市颁布政策，也非常惨痛的告诉你，要么是你懒得拿，要么是你拿不到。

懒得拿：某北方小城，不具体说城市名了，也是我的顾客，一个养老院补助几百块。不是一个床位，是一个养老院。

拿不到：帝都之前出台的政策，一个养老院能到数万数十万的补助，但是首先领取规则就是，这个养老院这块地必须是你的。而对于许多中小型养老院来说，都是租来的地，怎么领取这个补助？所以这一大批的补助，进了一大堆根本不缺钱的房地产养老集团手里。（不妄议，别举报啊）

但是帝都这个政策还是好的，因为是明明白白写出来公布的，但是在许多小城里，政策写的模糊，不公布，这就是另一个拿不到的原因了，“没关系”。如果你有某些部门的关系，可以拿到一定量的补助款。

所以具体政策看地方，一定要多跑多问，能拿一点是一点，如果有关系的话，那么恭喜你。

三、市场

养老产业未来肯定是爆发产业，根据国家十二五规划里，我国养老结构要成为9532结构，也就是百分之95的居家养老，百分之三的机构养老，百分之二的社区养老。根据人口估计，在我国全体脱贫 的2020年，老年人口达到2亿多。

再加上我国现在4-2-1（2），两个年轻人养四个老人一个或两个孩子，所以养老机构肯定是需求量很大的，但是但是但是，现在在许多不发达的城市，民办养老院的入住率还是不够高，甚至有的是支撑不下去的。所以现在许多城市，公办养老院排队几十年，民办养老院根本没人看。市场是有的，但是从学术上简单分析一下，现在购买力和购买欲望是否达到合适的水平，具体还得看养老院所在城市，建议做之前先花钱做个市场调查或者做个咨询。

四、手续

消防的手续比较重要，其他手续我也不太清楚。（有朋友给我说最基础的是民政的手续）

五、定位

定位是个很重要的事情，现在有普通养老院，护理型养老院，医养结合型，根据城市老龄化程度和消费程度，合理选择定位和价格和特色以及规模。

现在山东省最大的是烟台七千张床位，和三甲医院联合办的，定位就是医养结合的，你问我为什么知道？是不是又是我的顾客？

哈哈，当然不是，因为这么大，我没有关系。

8. 养老地产行业分析

豪华养老公寓

专供老人居住的专用住宅

养老公寓是一种专供老人居住的专用住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的住宅类型。养老公寓属于商业房地产范畴，具有“福利性事业、市场化经营”的特点，其需求主要来源于老龄化人口的需要。

概述

酒店式精装修住宅，集疗养休闲居家于一体，专业护理人员24小时服务……记者近日在北京、上海、浙江等地采访发现，以居家式享受型为主打的高级老年公寓和老年社区正在兴起，并得到了一些高端老年群体的认可。然而，由于这些高档老年公寓收费高、占地面积大、入住率低，也引发了对其占用土地、浪费资源、造成福利不公的争议。现象：豪华老年公寓很安逸

记者近日驱车从北京市中心出发，经过近一个小时的疾驰，来到位于京郊昌平的汇晨老年公寓。展现在眼前的一期园区占地170亩，四排楼房错落有致，居家式公寓、营养餐厅、社区医院、老年活动中心、度假酒店一应俱全，草坪、绿树、假山、池塘环绕周围，空气清新、环境宜人。

走进其中一栋公寓，记者看到，所有通道均是无障碍设计，四层高的楼房配有电梯，方便老人进出。这些高档养老公寓较之传统的养老院，除了硬件设施堪称一流，专业化照护高标准服务也令入住老人称心如意。

争议：普通老百姓无法承受

但记者采访了解到，这些高档老年公寓一般占地面积较大，少则一两百亩，多则四五百亩甚至上千亩。入住门槛较高，往往需要缴纳10万元至60万元不等的会员费。在此

基础上，每月还要额外缴纳几百元或数千元服务费用。由于收费高，普通百姓无法承受，目前这些老年公寓普遍入住率不高。另外，这些项目还或多或少地获得了国家财政、土地的支持。这引发了人们对这些老年公寓占用土地、浪费资源、造成福利不公的争议。

一位退休中学老师在看了一处高档老年公寓后感叹：这里的服务设施确实好，但收费这么高，我们是不敢奢望住进来的。采访中，不少人认为，这些高档老年公寓动辄投资上千万元甚至数亿元，占用了大量土地资源，却只解决少数有钱人的养老，是资源的极大浪费，还造成社会福利的不公。

民政部相关处室负责人认为，要以长远的发展的眼光来看待，交由市场和社会来检验。

发展

人民生活水平日益提高，医疗卫生条件得到明显改善，人口预期寿命日益延长，老年人口逐年增加，到目前已接近1.9亿，我国成为全世界老年人口最多的国家。

2011年末全国60岁及以上人口达到18499万人，占总人口的13.7%，比上年末增加0.47个百分点;65岁及以上人口达到12288万人，占总人口的9.1%，增加0.25个百分点。

与此同时，由于生育持续保持较低水平和老龄化速度加快，15-64岁劳动年龄人口的比重自2002年以来首次出现下降，2011年为74.4%，比上年微降0.10个百分点。